Ökad uthyrning av privatbostäder grogrund för verklig bostadsbubbla?

Bostadsminister Peter Eriksson vill ändra regelverket och ytterligare spä på skattesubventioner för uthyrning av privatbostäder som ett led i att lindra krisen på bostadsmarknaden. Det är en mycket vansklig väg att gå och riskerar att inte bara undergräva bostadsrätten som boendeform utan också att öka riskerna för en verklig bostadsbubbla.

Det låter nästan lite gulligt när bostadsminister Peter Eriksson beskriver hur alla som har ett rum över i sin bostad borde hjälpa till och hyra ut till någon behövande utan bostad. Hur kan det vara fel att en äldre tant hyr ut en del av sin bostad till en yngre person? Kanske får hon lite sällskap och hjälp med att bära upp de tunga kassarna från mataffären på köpet. Peter Eriksson öppnar för att ytterligare höja det avdrag 40 000 kronor/år som man som privatperson får göra innan man behöver betala skatt på sina hyresintäkter. 

Det är bara några år sedan skatteavdraget höjdes kraftigt och reglerna avseende tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrätt ändrades av den förra regeringen. Det skedde då på ett mycket bristfälligt underlag och de nu aktuella förslagen saknar såvitt bekant koppling till någon analys av potential och följdeffekter på bostadsmarknaden.

Till att börja med behövs ett förtydligande. I den debatten pratas det ibland om andrahandsuthyrning och att hyra ut del av bostaden, det vill säga att ha en inneboende, som om det vore samma sak. I exemplet ovan, att en pensionär hyr ut ett rum eller två till en student kräver inget tillstånd av bostadsrättsföreningen men det behövs ifall bostadsrättshavaren upplåter hela sin lägenhet och inte själv bor kvar. Det finns goda skäl för denna ordning.

Ett av de största problemen på bostadsmarknaden är den låga rörligheten. ”Flyttskatten”, den utbredda bostadsbristen och bristen på bostäder anpassade för äldre gör att en växande grupp seniorer bor kvar i bostäder som egentligen är mer lämpade för barnfamiljer och andra yngre grupper. Att i detta skede införa åtgärder som riskerar att ytterligare spä på den låga rörligheten är därför direkt olämpligt, hur fin än tanken var från början.

Vad som behövs är åtgärder som stimulerar rörlighet, att hushållen får bättre möjligheter att efterfråga en bostad utifrån de förutsättningar, önskemål och behov man kan ha i olika skeden av livet. Jag vill se en ökad äkta rörlighet och med det menar jag att fler bostäder ska komma ut på marknaden. Det ger ett större utbud och fler transaktioner. Det är en äkta rörlighet, inte en falsk rörlighet där det visserligen är många som flyttar men det sker på en andrahandsmarknad med kortvariga och osäkra boenden.

En ökad uthyrning av bostäder i andra hand kan få allvarliga följder för bostadsrätten som boendeform. Grunden i en bostadsrättsförening är att medlemmarna själva tar ansvar för sin fastighet och sitt boende. En hög grad av ideellt arbete från medlemmarna och gemensamt ansvar för föreningens ekonomi har gjort att bostadsrätten är en boendeform med lägre driftkostnader än till exempel hyresrätten. Förutsättningen för att det ska fungera är dock att medlemmarna själva bor i sina bostäder, annars faller föreningen snabbt ihop och det blir till och med svårt att få ihop en fungerande styrelse. Av den anledningen begränsar majoriteten av bostadsrättföreningarna andrahandsuthyrningen och ett borttagande av den möjligheten kommer att sätta många föreningar på pottkanten.

Att uppmuntra andrahandsuthyrningen innebär också som att öka en dåligt reglerat hyresmarknad med inte sällan usla villkor. De som redan befinner sig i en svår situation på bostadsmarknaden är också de som får betala högst hyra per kvadratmeter och med mycket osäkra villkor när det gäller framförhållning i sitt boende. De höga hyrorna på bostadsmarknaden lockar också välbeställda hushåll att låna pengar och skaffa sig ytterligare en bostad och att sedan hyra ut denna. Orättvisorna ökar och det blir ännu svårare för den som redan står utanför att komma in på bostadsmarknaden.

Om många hushåll börjar låna pengar för att köpa en bostad som man inte själv bor i kan på lång sikt bygga in betydande risker på bostadsmarknaden. Det är ett fenomen som bidrar till att starkt driva upp priserna på bostadsmarknaden, särskilt i storstadsregionerna. Vi behöver inte gå längre än till Irland eller Spanien för att se skräckexempel på hur det bildats en bostadsbubbla och där marknaden sedan kraschat. 

En betydande faktor i både dessa fall är att privatpersoner i spekulativt syfte köpt på sig bostäder som de sedan hyrt ut. När marknaden sedan börjat vika ha fallet gått snabbt och bostadsmarknaderna i dessa två exempel har ännu inte hämtat sig. Till stabiliteten på svensk bostadsmarknad bidrar att bolånen i de flesta fall är kopplade till den bostad man faktiskt också bor i.

För mer information:

Mårten Lilja, vice vd på Riksbyggen och chef för affärsområde Bostad, 08-698 42 18